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不确定性的消失

2023年9月13日

不确定性的下降-博客图片

图片来源: Vagueonthehow

我们应该称之为不确定性的衰落.  We are uncertain as to falling or rising inflation; uncertain as to higher interest rates, one of the largest factors in valuing real estate; uncertain as to true new values of real estate; uncertain as to whether we are now in a recession, or will be going into a recession or whether there will be no recession; uncertain as to when we will enter the Next Normal phase, 或者不确定性本身是否是下一个新常态.  Aarrgghh.

 

让我们绕着圣安东尼奥转一圈,看看我们的宇宙现在怎么样了. 下面的数值是针对全国市场的, 不是圣安东尼奥, 来自Green Street Advisors, 顶级商业地产分析师.

 

办公室:房价下跌31%

我们的市场最不确定的部分是写字楼,尤其是市中心.  卡斯特罗市长的市中心十年, 同时成功地刺激了中心城市住宅和办公楼的巨大增长, 在2020年以砰的一声结束, 这是疫情封锁的最后10年.

 

现在, 圣安东尼奥和奥斯汀是快速增长的市场,我们美丽的城市通常被认为是最具弹性的市场之一.  然而,Rackspace留下了一个1.他们离开前总部大楼时挖了一个300万平方英尺的洞, 前身为温莎公园购物中心, 在Windcrest.

 

USAA保险公司, 该公司收购了河滨步道一号(one Riverwalk)和美国银行广场(Bank of America Plaza),成为进入市中心的最大就业企业之一, 所有员工都搬回了IH-10的主校区.  左边也是.  出租入住率目前低于80%,实际入住率低于50%, 因为周二-周三-周四的混合工作周已经从简单的在家工作中占据了一席之地.  这种趋势是全国性的,但我们也不能幸免.

 

唯一的亮点是珍珠区,那里有牛堡办公楼, 杰弗逊银行大楼和美国银行大楼都表现良好.  加入索托, 六层168,000平方英尺的办公大楼在前卡文德凯迪拉克的位置, 就在百老汇的南边, 这总结了埃尔森特罗的工作.

 

多户型:房价下跌20%

建筑业表现不错,没有放缓太多.  我们正在按期交货,今年的销售量是1000台, 另外6人,明年6万美元,明年6万美元,000 in 2025.  从确定一个新地点开始,大约需要3年时间, 当项目处于租赁阶段, 因此,我们可以看到新的交付管道在未来几年出现.   入住率从93%下降到88%,租金也有所下降.  对住房的长期需求是好的,但现在,不是很好.

 

市中心的住宅市场仍然表现良好. 韦斯顿城市正在推进其300个主要的354个单元的32层AA级高层住宅结构, 尽管它的弗罗斯特银行广场还没有完全租赁.  韦斯顿还在规划大陆街区(Continental Block)的综合开发项目,拥有300多个单元. 现在考虑一下Tower Life大楼从办公到住宅的再开发.  在“闹市区十年”(Decade of Downtown)期间建造的大约1万套公寓单元中,还增加了这些房屋.  我不理解在工作岗位似乎都在流失的情况下搬到市中心的动力, 所以我不确定这种趋势的强度.  不过我们还是得留意一下.

 

零售业:价值下降9%

整个城市的零售业实际上非常强劲.  住房供应催生了对更多零售业的需求, 但更高的成本严重限制了新建筑.  更高的成本包括1. 建筑材料2. 土地成本. 3. 极高的财产税. 4 .灾害和气候变化引起的保险费用上升. 为租户完成内部空间的成本要高得多,等等.  圣安东尼奥的房租已经很高了,所以当地的租户很难负担得起房租.

 

工业股:下跌8%

圣安东尼奥的房地产行业表现非常好,在建面积约为800万平方英尺,入住率在95%以上.  大盒子工业, 这是, 50,000平方英尺到500平方英尺,000平方英尺通常是建筑规格, 这是, 没有租户.  它们被租出去是因为需求高, 但这需要非常大的资本配置来实现(阅读“大量的病人的钱”)。.

 

投资销售

在过去的一年里,由于我上面提到的全国市场价值的下降,投资销售交易量大幅下降. 例如,公寓销售数量下降了50%.  每一处房产可能每3年或最多10年才出售一次,现在的速度要慢得多.

 

当债务成本高企,盈利能力受到压力时,卖家不愿将房产投放市场, 所以发现真正的真实价值是困难的.  Green Street Advisors, 我在上面提到过, 假设全国所有房地产行业的平均价格比2022年的峰值下降了15%.  这主要是由于利率的上升.

 

考虑到贷方通过房产贷款将约60%至75%的购买价格投资于房产, 所以利息支出是一项主要的非经营性支出.  由于利率可能在某个时候走高,这将继续给价格带来下行压力.  然后, 不确定的是,更高的利率将把我们推入衰退, 损害了租户的盈利能力和支付高租金的能力.

 

因此,除非被迫,否则业主不愿成为卖家. 当业主必须再融资时,危机就来了,因此他们必须得到评估, 这可能表明他们的财产价值下降了. 结果是, 贷款人不会提供那么多资金, 也许还没有现在的贷款额多. 再加上更高的利息支出,所以业主必须从口袋里拿出新的钱来投入他的交易, 但是他和他的投资者没有新的资金投入到交易中,所以结果是, 好吧, “不确定,“我们可以说吗?.

 

约,1美元.2万亿美元的不良债务必须在未来18个月内重新融资.  华尔街公司, 从不错过任何机会, 正在为机会基金(Opportunity Funds)筹集数十亿美元,以扑向问题房产.

 

但这一切都会过去.  我们住在一个很大的地区与国家的聪明, 辛勤工作的人们非常关心我们的社区.  下一段好路就在我们前面.

 

请将意见发送至raub@ruleofthreecollective.com

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